1기 신도시에 대한 보증 및 재정지원 예시(안)/그래픽=비즈워치
(신도시 정비 챌린지) ① 재정지원 ‘지출’ 이유 초기사업비 지구당 최대 200억원 보장 ‘공공성금 유동화’ 첫 시도 인프라에 대한 신속한 HUG 초기보증만 2,600억원.. . ‘특권’을 지적하다
1991년 입주를 시작한 1호 신도시는 33년 만에 재건축을 시작한다. 윤석열 정부가 국정과제로 추진·법정한 ‘고령화계획도시 유지·지원에 관한 특별법에 따른 조직개편’이 첫발을 내디뎠다. 선도지구로 지정된 13개 지구는 ‘잘 밟아야 할 첫걸음’이다. 신도시 개발사업의 도전이 성패를 좌우할 변수와 보완해야 할 부분을 살펴보겠습니다. (편집자)
지난 27일 선도지구가 선정되면서 신도시 재건축 1단계가 첫발을 내디뎠다. 이를 추진하기 위해 정부가 도입한 금융지원 대책이 목표 사업 속도를 달성하는 데 역할을 할 수 있을지 주목된다. 정부는 27일 13개 자치구, 3만6000가구 규모의 1차 신도시 재건축 선도지구를 발표했다. 1991년 분당시범단지 첫 입주를 시작으로 33년 만에 재건축이 본격화됐다. ▷관련기사: 1기 신도시 첫 재건축단지 공개…13개소 3만6천세대 (11월 27일) 그러나 치솟는 공사비와 추가 출연금 등 난관이 많아 이미 ‘건설’이라는 목표를 달성할 수 있을지 우려가 나온다. 선도지구는 2027년 착공, 2030년 입주 예정이다. 선도지구 선정 경쟁이 치열해 공익 기여 등에 차이가 있으며, 향후 추가 기여 부담 여부에 따라 사업 성패가 갈릴 수도 있다. 초기사업비 최대 200억원 보장…대출금리 4.5%? 정부는 자금조달과 사업추진 속도를 높이기 위해 ‘통합정비 맞춤형 금융지원’ 방안을 발표했다. 별도의 기금을 조성해 초기 사업비 보장과 대출 지원 등을 통해 사업비 부담을 낮추고, 공사비 갈등으로 사업 진행이 지연되는 문제를 해결하겠다는 취지다. 이를 위해 2025년 12조원 규모의 모펀드인 ‘미래도시펀드’를 조성한다. 선도지구 전체 사업기간 동안 장기적으로 안정적으로 운영될 수 있도록 돕는다. 연기금 등 금융기관(민간투자)을 통해 자금을 조달하고, 사업시행자가 자체 자금을 통해 자금을 받는 방식이다. 기금자금은 우선 ‘초기사업비 보증 및 대출’에 사용된다. 이를 위해 기존에는 없었던 ‘고령화계획도시 특화보증’이 새롭게 도입됐다. 사업시행 승인 이후 제공되던 사업비 보증을 사업시행자 지정(협회설립/신탁 승인) 및 선정 이후까지 확대하여 주택도시보증공사(HUG) 보증을 처음부터 지원하는 것이 목적이다. 생성자. 이른바 ‘초기사업비 보증’은 총사업비의 2% 또는 200억원 중 적은 금액을 보증하는 제도다. 5,930가구 규모의 ‘둔촌주공’ 사업비가 약 5조4000억원인 점을 감안하면 권역별로 최대 200억원의 보증이 지원될 것으로 예상된다. 이 보증을 바탕으로 미래도시펀드로부터 ‘초기사업비 보장대출’을 받을 수 있습니다. 대출 규모는 아직 정해지지 않았으며, 국토부는 대출 금리를 연 4.5% 안팎으로 예상했다. 관리처분계획 승인 후 공사비를 포함한 총사업비를 산정하여 총사업비의 60% 이내에서 보증을 제공합니다. 기존 초기사업비 대출금은 기금의 보증대출을 통해 재융자가 가능하다. HUG 보증한도에 공사비가 포함됨에 따라 건설사의 자금조달 리스크도 낮아져 공사비 절감 효과도 기대된다. 실제 본 사업이 착공되고 건설사의 책임있는 준공 등 신용강화까지 더해지면 금융비용을 낮출 수 있다. 국토교통부는 이율을 연 4% 안팎으로 추산했다. 평소보다 1~2% 정도 낮은 수준이다. 이후 해당 자치구가 미래도시기금 대출금을 판매수입을 통해 상환하면 다른 선도 자치구의 진행 상황에 따라 다시 대출을 받게 된다. 국토부 관계자는 “보증기간이 이전보다 앞당겨지고, 안정적이고 안정적인 정책자금이 들어오기 때문에 대출금리를 낮추고 민간투자를 늘릴 수 있을 것으로 기대한다”고 말했다. 이어 “지역별로 사업비와 진행 속도가 다르기 때문에 단계별로 대출을 제공할 예정”이라고 덧붙였다. 이어 “→상환→대출 등의 구조로 지원을 할 수 있을 것”이라고 설명했다. 다만 금리는 ‘예상’ 수준이라는 점을 강조했다. 이 관계자는 “금리는 현 상황에 따른 추정치여서 실제 금리 수준을 예측하기는 어렵다”고 말했다. 각종 외부 여건이 불확실한 만큼 상황에 따라 달라질 수 있다”고 말했다.
1기 신도시 선도지구 선정내역/그래픽=비즈워치
‘공공 출연 유동화’도 1기 신도시에서 처음으로 운영된다. 대규모 기반시설을 조기 확충하기 위해 ‘공공공헌 유동화 지원 프로그램’도 1기 신도시에서 처음으로 운영된다. 공공출자유동화란 지방자치단체가 향후 납부할 공공출자를 담보로 자금을 조달하는 방식이다. 상하수도, 도로 등 기반시설을 신속하게 공급하기 위함이다. 공공부담금은 대개 공사가 완료된 이후에 납부하기 때문에 필요한 만큼 기반 시설이 설치되지 않아 주민들이 불편을 겪을 수 있다는 점을 고려했습니다. 1기 신도시에는 공공출자유동화제도가 최초로 도입됩니다. 지자체가 먼저 채권을 발행하고 인프라를 구축하면 부채가 늘어나 지방재정이 악화되기 때문에 별도의 특수목적법인(SPC)을 설립해 채권을 발행할 계획이다. 여기에 HUG는 PIF(공공기여유동화) 보장을 지원합니다. HUG 부담은?… 1차 신도시 지원을 위해 HUG 보증이 늘어나면서 이미 재무 건전성의 늪에 빠져 있는 HUG의 부담이 커질 수 있다는 우려도 나온다. 초기사업비 보장지구만 13개 지구인 점을 감안하면 최대 2600억원까지 보장 부담이 사라진다. 또한 본사업비 보증에 공사비를 포함하기로 함에 따라 HUG의 보증금액은 더욱 확대될 수 있다. 선도지구 선정 과열로 전 지구에서 공공기여금이 늘어난 만큼 HUG PIF 보증도 부담으로 작용할 수 있다. 미래도시펀드 조성을 통해 사고가 발생할 위험은 낮으나, HUG의 자본금이 보증을 위해 지원되어야 합니다. 지난해 10월 기준으로 임대사기 여파로 HUG가 지급한 대위변제액은 4조원을 넘어섰다. 지난해에 이어 2년 연속 3조9000억원 적자가 예상되고, 자본금도 2조원으로 줄어들 것으로 추산된다. 기획재정부가 내년 초긴축 예산을 편성하면서 정부 투자도 어려워지고 있다. 이들은 최근 내년 상반기 보증지원을 위해 7000억원 규모의 신규 자본증권을 서둘러 발행했다. HUG 관계자는 “보증 규모가 커질수록 부담이 되는 것은 사실”이라며 “다만 사고 위험이 높지 않고 법적 보증 배수 한도 내에서 보증이 지원되기 때문에 프로젝트 진행에 문제가 없을 것으로 믿습니다.” 1기 신도시에만 제공되는 ‘특별지원’을 비판하는 목소리도 있다. 애초 금융지원 패키지를 도입한 이유는 현재 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 잔액을 고려할 때 신도시 재건축 1단계 자금 조달이 초기 단계부터 어려울 것으로 예상됐기 때문이다. . 1기 신도시 재건축은 윤석열 정부의 주요 공약이었던 만큼 정부가 사업을 강행하려 한다는 비판도 나온다. 더욱이 사업이 임기 내에 추진되지 않으면 추진력이 상실돼 선도지구 선정 경쟁이 과열될 수 있다는 우려도 나온다. 하지만 공공기여금을 부당하게 늘려 추가 기부금으로 인해 사업 자체가 진행되는 것에 대해 우려를 표하는 목소리도 있다. 신도시 1지구 관계자는 “일부 지역에서는 출연금과 사업 추진 방식 등을 설명하는 동의를 얻지 않고 오히려 일단 선정되면 청원서에 서명했다”고 말했다. 선도지구에서는 집값이 오르고 그때 팔아도 손실이 없을 것이다. 이어 “선도지구로 선정된 곳 중 제도 취지에 전혀 부합하지 않는 곳이 꽤 있다”고 말했다. 건설업계 관계자는 “일부 지역을 제외하고 추가 출연금 등의 문제로 인해 사업 진행이 가능할지 의구심이 든다”고 말했다. “초기사업비를 보장하는 대출로 금리를 낮추는 것은 긍정적이지만, 1~2% 금리차이가 얼마나 실효성이 있을지는 모르겠습니다. 그는 “건설사들은 면적이 작고 추가 기여를 할 여지가 거의 없기 때문에 많은 지역에 진출하기를 꺼릴 수 있다”고 말했다. /김미리나 기자 2024.12.02(월) 06:36